[비욘드포스트 김신 기자] 임대차 계약이 종료됐음에도 전세보증금이 반환되지 않는 상황은 세입자에게 심각한 경제적 부담으로 이어진다. 특히 임대인이 자금난이나 과다한 담보권 설정 등으로 지급 능력을 상실한 경우, 단순한 협의만으로는 해결이 쉽지 않다. 이럴수록 감정적인 대응보다 권리를 실질적으로 회수하기 위한 체계적인 절차 설계가 중요해진다.

전세보증금 반환 사건의 핵심은 ‘소송을 할 것인가’가 아니라 ‘어떤 순서로 권리를 확보할 것인가’에 있다. 판결을 받는 것과 실제로 보증금을 돌려받는 것은 전혀 다른 문제이기 때문이다. 이 때문에 사건 초기부터 판결 이후의 집행 가능성까지 함께 고려한 접근이 필요하다는 지적이 나온다.

현재 황용목 변호사는 HUG 전세보증금 반환 사건을 포함해 다수의 임대차보증금 분쟁을 수행해왔다. 소송과 강제집행 절차를 모두 경험한 실무 이력은 전세보증금 반환 문제를 단편적인 분쟁이 아닌 구조적인 문제로 바라보는 데 기반이 되고 있다. 이러한 관점은 각 절차가 단절되지 않도록 설계하는 데 중요한 역할을 한다.

일반적인 전세보증금 반환 분쟁의 흐름

통상적인 임대차보증금 반환 분쟁은 일정한 절차를 따른다. 임차인이 계약 갱신 의사가 없음을 밝혔음에도 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하면 분쟁이 시작된다. 이 단계에서 우선 검토되는 것이 임차권등기명령 신청이다.

임차권등기는 세입자의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 장치다. 원칙적으로 대항력은 주택 점유와 전입신고가 유지돼야 하지만, 임차권등기가 완료되면 등기부에 보증금 미반환 사실이 기재돼 퇴거 이후에도 권리가 유지된다.

이후 임대인을 상대로 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하고, 판결이 확정되면 강제경매 등 집행 절차로 이어진다. 이 과정에서 중요한 것은 각 단계를 따로 대응하는 것이 아니라 처음부터 집행까지를 염두에 두고 하나의 흐름으로 설계하는 것이다. 초기 대응이 늦어질 경우 실제 회수 단계에서 공백이 발생할 수 있기 때문이다.

HUG 전세보증금 반환 사건의 구조

최근 전세사기와 임대인 지급불능 사례가 늘어나면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험이 실질적인 안전장치로 작용하고 있다. 임차인이 보증보험에 가입한 상태라면 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 HUG에 보험금을 청구할 수 있다.

HUG가 보증금을 대신 지급하는 것을 ‘대위변제’라고 하며, 이때 임차인의 보증금 반환청구권은 HUG로 이전된다. 이후에는 HUG가 임대인을 상대로 소송과 집행 절차를 진행하게 된다. 이는 단순한 보험금 지급으로 끝나는 구조가 아니다.

황용목 변호사는 이러한 HUG 관련 사건에서 판결 확보에 그치지 않고 집행 단계까지 이어지는 전략을 관리해왔다. 임대인의 비협조로 분쟁이 장기화된 사례에서도 강제경매 절차를 정밀하게 진행해 보증금을 회수한 바 있다. 대위권 구조에 대한 이해와 집행 설계가 결합된 결과다.

‘승소’가 아니라 ‘회수’까지

전세보증금 반환 사건은 단순히 승소 판결을 받는 것으로 끝나지 않는다. 판결 이후 실제로 보증금을 회수해야만 권리는 현실에서 실현된다. 이 때문에 전세보증금 반환 분쟁은 ‘소송 사건’이 아니라 ‘집행을 포함한 권리 실현 과정’으로 바라볼 필요가 있다.

임대인의 도산, 과다한 근저당 설정, 다수 채권자와의 경합 등 복합적인 문제가 얽힌 상황일수록 초기 단계에서의 절차 설계는 결과를 좌우하는 핵심 요소가 된다. 분쟁이 구조적으로 복잡해지는 흐름 속에서, 소송과 집행을 하나의 과정으로 읽어내는 전략은 더욱 중요해지고 있다.

전세보증금 반환 사건을 다루며 일관되게 ‘회수’를 중심에 둬왔다. 임차권등기에서 판결, 강제집행에 이르기까지 전 과정을 하나의 설계도로 바라봐야 실질적인 권리 회복이 가능하다는 판단이다. 결국 전세보증금 반환 분쟁에서 중요한 것은 승소 여부가 아니라, 실제 보증금이 의뢰인에게 돌아오는 결과다.

도움말 : 법무법인 세담 황용목 변호사

김신 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr