1. 사건의 개요 및 쟁점

의뢰인은 서울 광진구의 한 소규모 집합건물에서 201호를 소유하고 있었습니다.
그런데 건물의 옥상 및 옥탑(공용부분)을 피고가 10년 이상 통신사 3곳(KT·SKT·LGU+)에 임대하여 임대료 전액을 혼자 수령한 사실이 뒤늦게 드러났습니다.

이 건물의 옥상·옥탑은 구분소유자 전체의 공용부분임에도 불구하고, 피고는 이를 독점적으로 사용하며 수익까지 취하고 있었습니다.

핵심 쟁점은 다음이었습니다.

• 공용부분 임대료는 구분소유자 전체의 지분에 따라 배분되어야 하는가

• 피고가 주장하는 “분양 당시 약정”이 공용부분 전체에 효력을 미치는가

• 원고의 지분 비율(70.5㎡ / 534.09㎡)에 따른 부당이득 산정은 얼마인가

2. 세담의 변론 전략 및 핵심 주장

세담은 다음과 같은 전략으로 사건을 설계했습니다.

① 공용부분 독점 사용은 집합건물법 위반이라는 점 명확히 구조화

집합건물의 옥상·옥탑은 공용부분이며,
이를 특정 구분소유자가 독점하려면 구분소유자 전체의 집회결의(특별결의)가 필요합니다.
세담은 피고가 주장하는 ‘분양 당시 약정’은 이러한 법적 절차를 대체할 수 없다는 점을 강조했습니다.

② 임대료 전체 내역을 기간별·통신사별로 정밀 검증

10년 이상 수령된 임대료를

• KT

• SKT

• LGU+
  각 회사별로 기간·금액을 세부적으로 특정하여
  총 97,921,149원을 피고가 독점 수령한 사실을 밝히고,
  그중 의뢰인의 지분 비율(13.19%)을 대입해 부당이득액을 산정했습니다.

③ ‘승계 약정’은 존재하지 않으며, 원고에게 효력 미치지 않음을 논증

피고는 “전 소유자와 약정했기 때문에 원고에게도 효력이 이어진다”고 주장했으나,
세담은 승계 의사 또는 집합건물법상 동의 절차가 전혀 없었다는 점을 중심으로 반박했습니다.

3. 법원의 판단 및 결과

법원은 세담의 주장을 전부 받아들여 다음과 같이 판단했습니다.

① 옥상·옥탑은 공용부분이며 피고의 단독 사용은 부당

분양 시 약정만으로 피고가 공용부분 전체를 독점할 수 없고,
이는 집합건물법상 구분소유자 전체의 결의가 필요한 사항이라는 점을 인정했습니다.

② 원고의 지분만큼 임대료를 받을 권리가 있음

피고가 수령한 임대료 총 97,921,149원 중 원고 지분 상당액인 12,925,613원을 반환하라고 판결했습니다.

③ 지연손해금까지 전부 인정

• 소장 송달 다음날부터 연 5%

• 판결 다음날부터는 연 12%

로 계산된 지연손해금도 모두 인정되었습니다.

최종 결과

의뢰인 승소

• 부당이득금 12,925,613원

• 지연손해금 전부 인정

• 피고의 ‘분양 당시 약정’ 주장은 모두 배척

세담은 공용부분 관련 분쟁에서 핵심이 되는
‘지분 비율 산정’과 ‘공용부분 사용권의 법적 성격’을 명확히 정리하여 의뢰인의 권리를 온전히 회복시켰습니다.